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不動産におけるESG:どの程度環境に優しいか

by Adrian Benedict

公開 2018年4月11日

ESG不動産エネルギー効率

機関投資家は不動産へのエクスポージャーを増しつつあり、業界の大手調査機関の調査によれば、直近ではアロケーションの目標が10%を超えた模様です。*1 しかし、かつてないほど不動産への資金流入が増えている現在、業界は、環境・社会・ガバナンス(ESG)分野へのより積極的な取り組みを求められるようになってきています 。

ESG問題は建造物にも適用

株式投資や債券投資とは異なり、不動産投資は土地や物件等の物理的な有形資産の所有権を指すため、投資対象のE(環境)、S(社会)、G(ガバナンス)といった側面は、運用会社が管理運営する範囲が大きくなります。サステナビリティ要因を真剣に考慮するようになってきていますが、グローバルでの一次エネルギー消費の40%、CO2排出量の30%をビルディングが占めていることから、ビルディングセクターがESGを改善すべく取り組みを行った場合には、たとえ、取り組みが些細なものであったとしても、極めて大きなプラスの影響が出る可能性があります。*2

投資家は、今や不動産投資会社に対して明確で詳細なサステナビリティ戦略を要求するようになっています。現在、建築基準法、グリーン認証制度、環境に関する法令等は国ごと、そして地域ごとに異なるため、不動産ポートフォリオを「グリーン化」することは個別対応となることもあります。物件の築年数、立地、使途が選択肢を左右することもあり、すべてのケースに当てはまる万能策は存在しません。

新たなベンチマークや基準が次々生まれており、これが環境問題に対する業界の取り組みを後押ししています。とりわけ、「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(Global Real Estate Sustainability Benchmark: GRESB)」は、約60件の年金基金とその受託会社が指標として採用しており、合計で7.5兆米ドル以上もの運用資産額が対象になっています。多くのグローバルでの運用委託にとって、GRESB基準は、今や運用会社を選ぶ上で、(例え運用会社の候補リストが長くなったとしても)最低限必要な基準となっています。

これらの新しいベンチマークは、投資家がより的確な判断を下せるよう情報提供するものですが、その一方、テクノロジーや建材の進化は、今後も外部監査がサステナビリティ基準を引き上げ続けるであろうことを意味します。これらはいずれも不動産運用会社にとって注視すべきものとなるでしょう。

グリーンは新たな「ゴールド」

今後、環境規制は厳しくなる一方と思われますが、当社は、不動産運用会社として、これによって投資のサステナビリティに伴うリスク、そしてリターンにより注意を向ける必要が出てきたと考えます。

朗報は、より環境に優しい物件やエネルギー効率の高い物件に投資することにより、オーナーとテナントの双方が大きな恩恵を受ける事です。グリーンビルディング設計/建築手法は改善し続けており、不動産運用会社にとっては既存資産の改修や新たな区画の開発において、環境に配慮した手法や資源効率を重視した手法等の選択肢が広がり、テナントにとって健康な環境を提供することになります。

ドイツでの事例

投資家は、持続可能な不動産について何を確認すべきでしょうか。最近開発された、グロースベーレン(ベルリン市南部)の物流倉庫はドイツサステナブル建築協会(DGNB)からゴールド認証(建築、使用、取り壊しにわたる資産のライフサイクル全体を通じて環境・社会・経済的影響を考慮した基準)を取得すると目されており、この事例を取り上げてみます。

グロースベーレンの開発においては、以下のとおり、サステナビリティに関していくつか重要な項目が斟酌されました。

  • ライフサイクルを介しての柔軟性 - 不動産物件は耐用年限までに複数のテナントを受け入れるため、スペースの構造に最大限の柔軟性を持たせる建築設計を選ぶことはテナントを埋めるための大きな要因になります。グロースベーレンの倉庫は6つのサブユニットに分割可能であり、オフィススペースの規模を変更したり配置転換したりすることが容易となっているほか、天井は、ハイラック(高層棚)のレイアウトを含め、一般的な倉庫使途に適した高さになっています。中2階のフロアーもあるため、中2階をストレージ、接待室、オフィススペースの拡張等に活用することも可能です。
  • エネルギー効率 - これはおそらく建物のサステナビリティを判断する上で鍵となる要素であり、エネルギー消費とそれに伴う二酸化炭素排出の削減を目指す必要性について最も明確な規制が敷かれている項目です。倉庫の外壁パネルには、高いR値(断熱効果を測定する数値)を獲得するために優れた断熱材を採用しました。建物の設計には防風・防水の高い基準を適用し、断熱層の効果を高め、隙間風を防ぐことにより、エネルギー消費を抑え、ビルディングの予想耐用年数を向上させています。
  • 冷暖房 - 冷暖房システムは多くのエネルギーを消費し、温室効果ガス排出については最大のシェアを占める要因となっています。従ってこの温室効果ガスを削減する措置があれば、グリーン建築設計において極めて重要な特徴を持つことになります。倉庫の中2階には開閉可能な窓があり、これによって新鮮な空気に入れ替えて空気の循環を良くするほか、日光を遮断することも可能であり、夏季の空調設備利用を大きく抑えることができます。天然ガスを熱源とする反射シールド付放熱器を使用しているため、熱を天井に逃がさず、極力必要な場所に放熱されるようにもしています。
  • 照明 - 倉庫の庫内および庫外では、日光/体動検知機能付インテリジェントLED照明システムを採用し、必要な場合のみ照明を点灯するようにしています。
  • 水の管理 - 水は貴重な資源です。効率的に水を管理することは持続可能な不動産を裏付ける要素のひとつになります。しかし、水の管理は自動開閉の給水栓を取り付けることだけではありません。気候変動リスクが高まるにつれ、今後は豪雨による雨水の管理が注目されるようになるでしょう。ベルリンの倉庫については、建築現場の土壌調査を行い、土壌に適した浸透型雨水調整池を造成し、雨水を集めて自然と地中に濾過して洪水リスクを抑える措置等も行っています。

永続的なメリット

不動産ポートフォリオにサステナビリティ基準を組み込むことには気候変動リスクの軽減をはるかに超えるメリットがあります。例えば、エネルギー、水、営業費用を削減できるほか、職場環境がより快適になること、投資家およびテナントから環境に優しいとの信頼を得られること等にもつながります。

ESG要因は採用候補者が雇用主をどのようにみるかにおいてますます重要な役割を果たすようにもなっています。多くの企業は、ESG認証を職場に掲示し、多少なりとも人材誘致や人材の流出防止のために利用しています。

また、持続可能な資産への投資は、資産価値の保全が有利で、耐用年限まで一貫して流動性も高くなります。環境コストが増えるにつれ、非効率的資産はテナントや買い手にとって相対的に魅力が薄くなるでしょう。

投資家の目が厳しくなり、規制が厳しくなり、社会への取り組み方が変化しつつある現在、不動産資産を長期に保有することは、現在のESG基準を遵守する必要性のみならず、将来を見据えたインテリジェントな投資が必要であることを意味します。

*1 https://www.hodesweill.com/single-post/2017/10/13/Global-institutional-real-estate-allocations-pass-10-for-first-time

*2 http://web.unep.org/10yfp/programmes/sustainable-buildings-and-construction-programme

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FMA18042001